Inteligentní panelák?

Proč nám přívlastek "inteligentní" k představě obyčejného šedého sídlištního paneláku příliš nesedí? Není snad účelem a smyslem inteligence "inteligentního domu" zkvalitnění služeb a šetření provozních nákladů? Přitom vlastníci a obyvatelé panelových domů potřebují šetřit náklady úplně stejně, jako všichni ostatní, ne-li ještě o trochu více...

Co dělá dům "inteligentním"?

Inteligence budovy je založena na získávání informací o stavu a chodu budovy, zpracování těchto informací a aktivní ovládání systémů a zařízení budovy v závislosti na vyhodnocení těchto informací. V ideálním případě je aktivní ovládání systémů budovy automatické, ale není to nezbytnou podmínkou a ani to nelze aplikovat na všechno. Některé zásahy prostě musí udělat člověk. Důležité je, aby zásah do systémů byl správný a přišel včas. Inteligentní dům si v případě zjištění problému někdy pomůže sám (něco zapne, něco vypne), ale většinou jen řekne správci, co mu vadí, nebo co mu je podezřelé...

Problémy a nedostatky stávajících systémů

Podívejme se podrobněji na to, jaké telemetrické systémy mohou vdechnout inteligenci obyčejnému paneláku. V současné době můžeme ve starších obytných domech najít některý z těchto elektronických systémů:

• řízení domovního vchodu (elektronický vrátný)
• individuální zabezpečení bytů a někdy (zřídka) i společných prostor
• telemetrie výtahu
• systém regulace kotelny nebo výměníku
• měřiče spotřeby vody a tepla s bezdrátovým výstupem pro dálkové odečítání

Na první pohled je toho dost, ale ve skutečnosti mají paneláky k funkčnosti inteligentního domu daleko. I když ve většině domů některý z výše uvedených systémů najdeme, téměř zásadně se buďto jedná o ojedinělý systém, nebo je tam instalovaných několik oddělených systémů, které vzájemně o sobě nevědí a nejsou ani technicky propojitelné. Každý systém má specifický účel a specifický výstup ("ovládání"), který je často přístupný jen pro externí servisní organizaci. Technický správce domu nemá aktuální, snadno dostupné a systematicky tříděné provozní údaje o funkčnosti všech systémů, ani analytické nástroje na zpracování naměřených dat. Případ, kdy mají k provozním údajům domu trvalý přístup i samotní uživatelé bytů, je velkou vzácností.

Dalším úskalím "inteligence" domu jsou systémy pro dálkové odečítání vody a tepla, které jsou většinou typu "off-line", což znamená, že při provádění odečtu musí někdo oběhnout dům s bezdrátovou "čtečkou" a stáhnout si data k sobě do počítače. Je zřejmé, že takto koncipované systémy vlastně žádná průběžná telemetrická data neposkytují. Analytické zpracování dat za účelem odhalení úniků vody, signalizace nefunkčností měřidel, nebo dokonce průběžného vyhodnocování nákladů na vodu a topení zde není reálné a přínos těchto systémů spočívá pouze v tom, že uživatelům bytů nikdo nemusí vstupovat do bytu a rozpočítání nákladů mezi "partaje" se neprovádí s kalkulačkou v ruce. Když ale uživatel nemá své náklady trvale před očima, přínos takového systému k šetření je omezený. Takže musíme konstatovat, že ani panelák s nainstalovanými všemi výše uvedenými systémy se k ideálu "inteligentní budovy" ani neblíží.

Systémy nové koncepce

Je vůbec projekt "inteligentního paneláku" z technického i komerčního hlediska reálný? Odpověď zní ano, v současné době je již tento koncept nejen reálný, ale i realizovatelný. V posledních letech se na trhu začínají objevovat telemetrické systémy, které jsou pro nasazení ve starších panelových domech nejen vhodné, ale některé z nich jsou dokonce pro tento účel vymyšlené a určené. Příkladem takového systému je systém "CEM" kralupské firmy SOFTLINK. Je to systém, který řeší telemetrii domu systematicky, není závislý na konkrétní technologii, sbírá a zpracovává data průběžně (on-line) a poskytuje rozumné analytické výstupy nejen správci domu, ale i jeho obyvatelům. Podívejme se podrobněji, jak tento systém pro podporu správy nemovitostí vypadá, a čím se jeho funkčnost zásadně odlišuje kupříkladu od starších systémů pro rozúčtování nákladů na teplo a vodu.

Koncepce a služby systému CEM

Systém CEM se skládá z bezdrátové telemetrické sítě, nainstalované v domě a z centrálního software, který zpracovává naměřená data. Telemetrická síť není nic nápadného a obyvatelé domu o její existenci skoro ani nevědí. Síť tvoří malé krabičky - adaptéry, které se připojí ke stávajícím měřičům spotřeby (vodoměrům, plynoměrům, elektroměrům...) a čidlům (detektorům plynu, požárním hlásičům), nebo jsou to již přímo integrovaná čidla s radiovým výstupem (teploměry a dveřní kontakty). Adaptéry pro měření spotřeby jsou obvykle schovány ve "stoupačkách", bytové teploměry jsou nenápadné krabičky připevněné na zeď. Systém skoro nespotřebovává elektřinu, protože většina prvků má vestavěnou baterii s životností 6 až 10 let! Předávání informací na "mozek" systému zprostředkovává komunikační adaptér, který se připojí kdekoli v budově běžným ethernet-portem k síti Internet. Zpracování dat je centrální, server provozuje dodavatel systému u sebe. Výhoda centrálního řešení spočívá v tom, že na jednom dobře zabezpečeném stroji se zpracovávají data pro všechny připojené domy, což je výrazně levnější, pružnější z hlediska průběžného rozvoje systému a odbřemeňuje to uživatele od starostí s provozem "všeobecně prospěšného" počítače někde ve sklepě. Další výhodou je, že uživatelská data jsou jednoduše centrálně "vystavována" na Internetu, samozřejmě s řádným zabezpečením tak, aby každý uživatel viděl jen to, k čemu má oprávnění. Odpadá problém zajištění distribuce dat k jednotlivým uživatelům různými "privátními" cestami, k Internetu se dnes již bez problému dostane většina obyvatelstva, když ne doma, tak v práci, v nejhorším případě u příbuzných, či známých...

Systém komunikuje v domě na průmyslové frekvenci, s nepatrným vysílacím výkonem (o tři řády nižším, než mobilní telefon) a připomíná svou existenci pouze službami, které poskytuje. A jaké to jsou služby?

Služby, které systém CEM poskytuje, se poměrně zásadně liší od většiny domovních telemetrických systémů tím, že:

1. jsou typu "on-line", což znamená, že systém "říká" co se v domě aktuálně děje; pracuje téměř v reálném čase, a to včetně měření spotřeby vody, plynu, tepla elektřiny;
2. systém poskytuje informace nejen správci domu, ale i jeho uživatelům. Každý uživatel bytu se může přes Internet podívat na informace, které se vztahují k jeho bytu;
3. systém "neukazuje" jen informace z čidel. Systém informace zpracovává a poskytuje správci a uživatelům bytů i analytické výstupy, které jsou zaměřené právě na to, co lidi z paneláků trápí...

Podívejme se podrobněji na to, jaké informace systém poskytuje majiteli/správci domu a majitelům/uživatelům bytů. Naprosto samozřejmým a očekávaným výstupem jsou průběžné údaje o spotřebě teplé a studené vody a tepla ve formě odběrových grafů a tabulek. Majitel bytu "vidí", kolik mu natočily bytové vodoměry (případně i plynoměry, elektroměry - jsou-li k systému připojeny) se zpožděním cca 15 minut, se stejným zpožděním vidí i průběh teplot v jednotlivých místnostech svého bytu. Správce domu má k dispozici nejen aktuální údaje z hlavních a podružných měřičů a různých čidel ve společných a technologických prostorách, ale i odvozené údaje, které si může libovolně nastavit ve formě "virtuálních měřičů". Kupříkladu virtuální vodoměr nazvaný "Ztráty vody" může být nastaven jako rozdílová hodnota mezi hlavním vodoměrem a součtem všech bytových vodoměrů. Toto umožňuje správci průběžně sledovat zbytkovou spotřebu a přijímat okamžitá opatření, když dojde k jakýmkoli anomáliím.

Jak již bylo řečeno výše, systém CEM se neomezuje jen na interpretaci hodnot, zjištěných telemetrií. Integrovanou součástí systému jsou nástroje pro plánování a kontrolu nákladů. Správce má k dispozici jednoduché nástroje pro výpočet spotřeby tepla a vody a modelování nákladů na vytápění, ohřev teplé vody a dodávku vody, které odpovídají české "panelákové" praxi a platné legislativě. Systém rozvrhne spotřebu po měsících s ohledem na klimatické podmínky, rozplánuje zálohy na jednotlivé položky pro dům i byty a průběžně "hlídá" skutečné čerpání nákladů podle údajů fakturačních měřičů. Rozpočítání nákladů mezi byty se provádí průběžně, takže jak správce, tak každá domácnost vidí každý měsíc jak je na tom jejich dům/byt s čerpáním záloh, zda se na konci roku budou peníze doplácet, nebo vracet.

Obrázek 1: Náhled modulu "správce" systému CEM

I když řeč byla dosud převážně o spotřebě vody a tepla, funkčnost CEM se neomezuje jen na měření spotřeby. Systém je otevřený pro připojení libovolných čidel s analogovým a spínacím výstupem. V praxi se nejvíce využívá měření teploty vody v rozvodech teplé vody a topení, monitorování sepnutí čerpadel a monitorováni vstupu do hlídaných místností pomocí dveřních kontaktů. Ke stavu každého měřiče a čidla (včetně odvozených "virtálních" měřičů) lze nastavit prahové hodnoty, jejichž překročení systém signalizuje formou alarmové zprávy, která může být odeslána jako e-mail, nebo SMS. Takže v souvislosti se systémem CEM již lze opravdu hovořit o tom, že dům nejenom ví, co se v něm děje, ale dokáže dát o sobě vědět, když se mu něco nezdá...

...a jak je to s šetřením nákladů?

Můžeme tedy konstatovat, že idea "inteligentního paneláku" není již v dnešní době utopií a systémy, které z paneláku udělají alespoň polointeligentní dům, již reálně existují. Jaké jsou však reálné přínosy těchto systémů pro jejich majitele a uživatele? Obecně se říká, že inteligentní systémy ušetří peníze a má-li být projekt inteligentního paneláku úspěšný, musí toto platit i v případě paneláku. Samozřejmým a nepopiratelným přínosem inteligentního systému je zajištění pořádku a spravedlnosti při rozdělení společných nákladů mezi uživatele domu. Již samotný fakt, že náklady se rozdělují dle skutečné spotřeby jednotlivých domácností, vede obyvatele domu k tomu, že ke své vlastní spotřebě přistupují zodpovědněji. Toto platí i tehdy, pokud náklady jsou spravedlivě rozpočítány jednou za rok. Pokud však systém poskytuje uživatelům bytů průběžné údaje o chování bytu a domu s přímou vazbou na finance, dramaticky se změní vztah uživatelů nejen ke "svému" ale i ke společnému. Věci, které dosud nechávaly všechny obyvatele v klidu (trvale vytékající voda z kotle přímo do kanálu), najednou začínají být nejen fyzicky vidět, ale jsou vidět i v souvislostech se stavem vlastní peněženky. Tlak na to, aby vše v domě bylo v pořádku a společné peníze se nevyhazovaly oknem, se k prospěchu všech mnohonásobně zvýší. U jednotlivého bytu to platí dvojnásob. Pokud majitel bytu vidí, že několikadenní liknavost při opravě splachovadla ho stála na zvýšených poplatcích za vodu desetinu z ročních nákladů, obvykle se příště zachová úplně jinak. Tvrzení, že v souvislosti se zavedením inteligentního systému ušetří dům 10% až 20% provozních nákladů, není nijak přehnané a v praxi se vesměs potvrzuje. Návratnost inteligentních systémů se tak dostává do ekonomicky naprosto reálné oblasti tří až pěti let.

Obrázek 2: Vliv protékajícího WC na spotřebu vody. Porucha odstraněna kolem 16:00 hodin. Za 5 dnů proteklo oproti průměrné spotřebě 204 litrů/den o 8,2 m³ navíc, což stálo majitele 461 korun.